Baugenehmigung

Für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage ist gemäß Art. 55 Abs. 1 Bayerische Bauordnung (BayBO) eine Baugenehmigung erforderlich.

Ausnahmen von dieser Genehmigungspflicht sind möglich, z.B. Verfahrensfreiheit nach Art. 57 BayBO oder im Gebiet mit Bebauungsplan als Genehmigungsfreistellungsverfahren nach Art. 58 Abs. 1 BayBO.

Geltungsdauer:
Die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt gemäß Art. 69 BayBO vier Jahre und kann auf Antrag, der vor Ablauf der vier Jahre formlos gestellt werden muss, jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden.

Digitales Bauamt

FAQ - Die häufigsten Fragen

  • Die digitale Einreichung von Anträgen, Erklärungen und Anzeigen kann nur durch einen vorlagenberechtigten Entwurfsverfasser erfolgen. Dieser muss sich über das Bayern-Portal einmal eine sog. Bayern-ID beantragen und kann sich damit – vergleichbar einer virtuellen Unterschrift – bei Einreichung von Anträgen ausreichend authentifizieren. Die Einreichung erfolgt ausschließlich über die im Bayern-Portal bereitstehenden digitalen Antragsformulare, die sog. Online-Assistenten.

    Wichtiger Hinweis

    Ein Antrag kann nur über die Online-Assistenten eingereicht werden. Eine Einreichung als digitales Dokument (z. B. PDF-Dokumente) per E-Mail an die Stadt Rosenheim ist unwirksam. Können die Online-Assistenten von Ihnen nicht verwendet werden, sind die Anträge weiterhin in Papierform einzureichen.

  • Nein, die digitale Einreichung ist nur durch einen bauvorlageberechtigten und authentifizierten Entwurfsverfasser möglich. Hat der Entwurfsverfasser über das Bayern-Portal einmalig eine sog. Bayern-ID beantragt und erhalten, kann er mit dieser – vergleichbar mit einer virtuellen Unterschrift – Anträge und Unterlagen einreichen bzw. signieren.

  • Es besteht keine Pflicht zur digitalen Antragseinreichung. Natürlich können Sie Ihren Antrag auch in Papierform stellen.

  • Bei Einreichung eines Bauantrags in Papierform bleibt hinsichtlich der Unterzeichnung der Bauvoralgen alles unverändert. Im Falle einer digitalen Einreichung ändert sich die Unterschriftenregelung jedoch grundlegend.

    Einen digitalen Bauantrag kann nur eine Person digital unterzeichnen. Diese Person stellt gemäß der DBauV der Entwurfsverfasser dar. Dieser erklärt sich bei Einreichung des Antrags als verantwortlich für die Richtigkeit seiner Angaben und erklärt, dass er im Sinne der Bauherren handelt.

    Ein Fachplaner (z. B. Brandschutzplaner hat die von ihm gefertigten Unterlagen nicht zu unterzeichnen. Die Unterlagen müssen allerding die Person des Fachplaners erkennen lassen.

    Die Nachbarunterschriften sind dennoch einzuholen. Im digitalen Bauantragsformular (Online-Assistent) ist anzugeben, welche Unterschriften beim Entwurfsverfasser bzw. Bauherrn vorliegen.

    Diese Unterschriften benötigt die Stadt Rosenheim im Regelfall allerdings nicht. Ein Abdruck der Baugenehmigung wird allen Nachbarn, bei welchen im Online-Assistenten „Unterschrift liegt nicht vor“ angegeben wurde, zugestellt.

    Eine Ausnahme ergibt sich jedoch bei der Stellung eines Bauantrags, welcher einer Abweichung von den Abstandsflächen bedarf. In diesem Fall sind die Pläne inklusive der geleisteten Nachbarunterschriften digital (= in gescannter Form) vorzulegen. Werden die unterschriebenen Pläne nicht bereits bei Antragstellung mit hochgeladen, werden diese im Verfahren seitens der Unteren Bauaufsichtsbehörde nachgefordert, was in der Regel eine verlängerte Verfahrensdauer zur Folge hat.

    Wichtiger Hinweis zu Falschangaben

    Falsche Angaben zu den Nachbarunterschriften stellen – unabhängig davon, ob sie vorsätzlich oder fahrlässig gemacht wurden – regelmäßig Ordnungswidrigkeiten dar, die gemäß Art. 79 BayBO mit Bußgeldern in Höhe von bis zu 500.000,00 EUR geahndet werden können. Ferner steht allen Nachbarn, denen eine Baugenehmigung nicht zugestellt wurde, da die Stadt Rosenheim aufgrund von Falschangaben vom Vorliegen der entsprechenden Unterschriften ausgegangen ist, eine Klagefrist von einem Jahr anstelle eines Monats zu. Die Genehmigung kann in derartigen Fällen auch noch lange Zeit nach Baubeginn angefochten werden.

  • Entwurfsverfasser benötigen einen verifizierten Zugang ins Bayernportal mit der Bayern-ID.

    Die Bayern-ID gibt es in zwei Varianten:

    • 1. mit Personalausweis bzw. elektronischem Aufenthaltstitel
    • 2. mit persönlichem ELSTER-Zertifikat

    Die bisherige Möglichkeit der Zertifizierung mit authega steht künftig nicht mehr zur Verfügung. Die bereits bestehenden authega-Zertifikate behalten bis zu ihrem Ablauf (im Regelfall drei Jahre ab Erstellung) allerdings ihre Gültigkeit.

    Nähere Informationen über den verifizierten Zugang ins Bayernportal finden Sie hier.

  • Dateien sind als Einzeldateien in einem Portable Document Format (PDF) einzureichen. Andere Dateiformate sowie Dateianlagen innerhalb der Dateien sind unzulässig. Auf Sicherheitseinstellungen sowie einen Schreibschutz ist zu verzichten. Lageplan und Bauzeichnungen sind – zusätzlich zur numerischen Angabe des Maßstabes – auch mit einer grafisches, mit den tatsächlichen Distanzen zu beschriftenden Maßstabsleiste zu versehen, sofern nicht vorhandene Maßketten eine Kalibrierung ermöglichen.

    Abschließend sollten sämtliche PDF-Dateien möglichst genau und derart benannt werden, dass der Dateiname einen Rückschluss auf den Inhalt der Datei zulässt (z. B. „Grundriss EG, Stand 15.10.2024)

  • Sollten Unterlagen nachzureichen sein, erfolgt die Unterlagennachforderung seitens der Unteren Bauaufsichtsbehörde in Papierform bzw. über das Postfach der Bayern-ID, das jeder dort registrierte Benutzer automatisch erhält.

    1. Die Nachreichung von Unterlagen hat im Regelfall über den Online-Assistenten „Nachreichen fehlende Angaben oder Unterlagen“ zu erfolgen. Dabei ist unbedingt die Bauantragsnummer der Stadt Rosenheim anzugeben.
    2. In Ausnahmefällen können nachzureichende Unterlagen auch in Papierform vorgelegt werden.

    Wichtiger Hinweis:

    Hierbei ist zu beachten, dass die im Rahmen des digitalen Baugenehmigungsverfahrens nachgereichten Papierunterlagen umgehend nach Posteingang verscannt und anschließend datenschutzkonform vernichtet werden. Eine Aufbewahrung oder eine Rücksendung der Papierunterlagen an den Absender findet nicht statt.

    Auch bitten wir aus Datenschutzgründen auf die Übersendung von nachgeforderten Unterlagen per E-Mail zu verzichten.

  • Die Nachweise der Standsicherheit, des Brandschutzes und die Bestätigung nach Art. 78 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BayBO werden als elektronisches Abbild des vom Ersteller unterschriebenen Originals abgegeben. Sind § 1 Abs. 3 BauVorlV öffentlich bekannt gemachte Vordrucke zu verwenden, erfolgt die Abgabe als elektronisches Abbild des unterschriebenen Originals. Im Übrigen müssen Bauvoralgen die Person des Entwurfsverfassers erkennen lassen. Die Bauaufsichtsbehörde kann im Nachgang die Vorlage des unterschriebenen Originals verlangen.

  • Für die Baugenehmigung besteht auch im Falle der digitalen Antragstellung rechtlich noch das Schriftformerfordernis. Für die genehmigten Bauvorlagen besteht aktuell ein Zustellerfordernis. Daher werden die Baugenehmigung als auch die Bauvorlagen in Papierform übersandt; derzeit auch, wenn die Antragstellung digital erfolgt ist.

    Werden die diesbezüglichen Rechtsgrundlagen seitens des Gesetzgebers an die Digitalisierung angepasst, erfolgt ebenfalls eine Anpassung der Zustellpraxis. In diesem Fall erfolgt zur rechtzeitigen Information der Bauherren und Entwurfsverfasser auch eine Anpassung der vorliegenden FAQs.

  • Die Nutzung des Bayernportals und der Online-Assistenten ist ein für die Bürger kostenloses Angebot der Bayerischen Staatsregierung. Für die Baugenehmigung werden unverändert Kosten nach dem Kostengesetz in Verbindung mit dem Kostenverzeichnis erhoben.

    Im Falle der digitalen Antragstellung werden die Kosten für den Druck der endgültigen Genehmigungsunterlagen im Rahmen der Erteilung des Bescheides als Auslagen erhoben.

  • Das digitale Baugenehmigungsverfahren wird kontinuierlich an die aktuellsten Gegebenheiten angepasst. Erfolgen beispielsweise seitens des Gesetzgebers Aktualisierungen der zu Grunde liegenden Normen oder kommt es zu innerbehördlichen Umstrukturierungen, werden auch die vorliegenden FAQs einer zeitnahen Überarbeitung unterzogen. Sie bilden insofern kein auf Dauer festgeschriebenes Reglement, sondern sind ebenso einer dauerhaften Weiterentwicklung unterworfen.

Allgemeines

  • Mit dem Antrag auf Baugenehmigung sind die in der Bauvorlagenverordnung genannten erforderlichen Unterlagen einzureichen. Beim Stellplatznachweis ist die Stellplatzsatzung der Stadt Rosenheim zu beachten.

    Hinweis:
    Bauplanmappen sind für die Planeingabe im Bereich der Stadt Rosenheim nicht erforderlich.

    Über die gemäß Bauvorlagenverordnung geforderten Unterlagen hinaus sind zusätzlich folgende Unterlagen erforderlich:

    Weitere Anforderungen: