Fragen & Antworten

Die Zweitwohnungssteuer gehört, wie zum Beispiel auch die Hundesteuer, zu den so genannten Aufwandsteuern. Aufwandsteuer meint, dass ein „besonderer Aufwand“ besteuert wird, eine Einkommensverwendung für Dinge, die über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfes hinausgehen (hier: das Innehaben, d. h. die rechtliche und tatsächliche Verfügungsgewalt einer zweiten oder weiteren Wohnung neben dem eigenen Hauptwohnsitz im Sinne des § 22 des Bundesmeldegesetzes (BMG)).

Unter einer Zweit- oder Nebenwohnung versteht man Wohnraum, in dem sich der Inhaber nicht dauernd, sondern nur vorübergehend aufhält. Wohnung im Sinne der Zweitwohnungssteuersatzung ist jeder umschlossene Raum, der zum Wohnen oder Schlafen benutzt werden kann. Eine Mindestausstattung der Wohnung (z. B. Kochgelegenheit, Trinkwasserversorgung, Strom, Heizung, Toilette etc.) ist nicht erforderlich. Es reicht aus, wenn diese Einrichtungen in vertretbarer Nähe vorhanden sind oder in autarker Variante vom Nutzer in die Wohnung eingefügt werden können, z.B. Campingtoilette. Unter den Begriff Zweitwohnung im Sinne der Zweitwohnungssteuersatzung fallen auch Mobilheime, Wohnmobile, Wohn- und Campingwägen, die zum Wohnen und Schlafen (Lebensführung) bereitgehalten werden und für einen Zeitraum von mindestens drei Monaten nicht oder nur gelegentlich von ihrem Stellplatz fortbewegt werden. Nicht erfasst sind Mobilheime, Wohnmobile, Wohn- und Campingwägen, die in der Stadt Rosenheim nicht zu Zwecken des Wohnens oder Schlafens (Lebensführung) vorgehalten werden, sondern nur zu Transport- oder Parkzwecken abgestellt werden.

Zweitwohnungsinhaber halten sich in der Regel nur zeitweilig im Stadtgebiet der Stadt Rosenheim auf, genießen aber die Vorteile der Rosenheimer Infrastruktur und nehmen mit städtischen Steuermitteln finanzierte Einrichtungen in Anspruch. Diese städtische Infrastruktur muss für alle erhalten werden. An ihrer Finanzierung sind die Zweitwohnungsinhaber jedoch nur unzureichend beteiligt, da die Stadt für Sie keine Einkommensteueranteile und Finanzausgleichsleistungen erhält.

Es entspricht daher vor allem auch Gerechtigkeitserwägungen, durch die Einführung einer Zweitwohnungssteuer die Inhaber von Zweitwohnungen auch an der Finanzierung der kommunalen Infrastruktur entsprechend zu beteiligen oder durch diese Steuer einen Anreiz auszuüben, den Nebenwohnsitz in einen Hauptwohnsitz umzuwandeln.

Sie beruht auf Art. 22 Abs. 2 der Bayerischen Gemeindeordnung (GO), Art. 3 Abs. 1 des Kommunalabgabengesetzes (KAG) sowie der städtischen Satzung über die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer (Zweitwohnungssteuersatzung – ZwStS). Die Satzung tritt am 01.01.2027 in Kraft.

Die Erhebung der Zweitwohnungssteuer der Stadt Rosenheim beginnt mit dem 01.01.2027.

Alle Personen, die im Rosenheimer Stadtgebiet eine Zweitwohnung im Sinne von § 2 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim innehaben.

Dient nur ein Wohnungsanteil als Zweitwohnung, ist für die Berechnung des Wohnflächenanteiles die Fläche der gemeinschaftlich genutzten Räume den an der Gemeinschaft beteiligten Personen zu gleichen Teilen zuzurechnen. Hinzu kommt die Fläche der von der nutzungsberechtigten Person allein genutzten Räume.

Beispiel: Nutzen zwei Personen gemeinsam eine Wohnung und werden Küche, Bad und Flur gemeinsam genutzt, werden diese Flächen grundsätzlich hälftig berücksichtigt. Hinzu kommen die jeweils allein genutzten Räume.

Für die Besteuerung der Zweitwohnung ist es unerheblich, wo sich die Hauptwohnung befindet. Zweitwohnungssteuer ist daher auch zu zahlen, wenn sich die Haupt- und die Zweitwohnung im Stadtgebiet der Stadt Rosenheim befinden.

Sie beträgt 20 % der Jahresnettokaltmiete (Miete ohne Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (BetrKV) und ohne Kosten für Elektrizität) gemäß § 5 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim.

Für Wohnungen, die im Eigentum des Steuerpflichtigen stehen oder die dem Steuerpflichtigen unentgeltlich oder zu einem Entgelt unterhalb der ortsüblichen Miete überlassen sind, wird die Nettokaltmiete in der ortsüblichen Höhe angesetzt. Auch bei selbst genutzten Eigentumswohnungen fällt die Zweitwohnungssteuer an. Da Eigentümer keine Miete zahlen, wird für die Besteuerung die ortsübliche Nettokaltmiete vergleichbarer Wohnungen herangezogen. Damit wird der wirtschaftliche Aufwand berücksichtigt, der mit dem Vorhalten einer weiteren Wohnung für persönliche Zwecke verbunden ist.

Sie wird von der Stadt Rosenheim in Anlehnung an die Nettokaltmiete geschätzt, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Diese Schätzung erfolgt für das jeweilige Veranlagungsjahr auf Basis aller vom Steuerpflichtigen in der Zweitwohnungssteuererklärung zur Verfügung gestellten Werte zu der Wohnung. Aus diesen Werten wird eine vergleichbare Nettokaltmiete für das jeweilige Veranlagungsjahr (Kalenderjahr) nach den Bestimmungen des „Qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Rosenheim“ errechnet.

Nicht zur Verfügung stehende Werte der Wohnung – auch bei einer Nichtabgabe der Steuererklärung – werden auf Basis des „Qualifizierten Mietspiegels für die Stadt Rosenheim“ für diese Berechnung geschätzt. Der „Qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Rosenheim“ ist mit seinen Fortschreibungen unter www.rosenheim.de einsehbar.

Der „Qualifizierte Mietspiegel für die Stadt Rosenheim“ ermittelt die vergleichbare Nettokaltmiete für eine Wohnung anhand von bestimmten Merkmalen. Die anhand der Wohnflächenverordnung (WoFlV) in der jeweils gültigen Fassung zu ermittelnde Wohnfläche der Wohnung führt zu einer Basisbewertung in Form einer Miete/m²: Diese Basismiete wird insbesondere anhand der Merkmale Baujahr, Wohnlage, Art der Wohnung, Ausstattung der Wohnung und Eigenschaften der Sanitärausstattung mit bestimmten monetären Zu- und Abschlägen versehen.

Berechnungsbeispiel:

Erdgeschosswohnung in der Königstraße, Wohnfläche 68 m², Baujahr 2007, Garten zur alleinigen Nutzung, stufenfrei erreichbar, Einbauküche wurde 2012 eingebaut, Badezimmer: ohne Fenster, Lüftungsanlage, Fußbodenheizung

Merkmale lt. Qualifiziertem Rosenheimer Mietspiegel (Stand: 01.08.2025):

Wohnfläche 68 m² = 9,30 €/m²

Baujahr 2002 bis 2009 = + 0,66 €/m²

Wohnlage A = + 0,43 €/m²

Garten zur alleinigen Nutzung = + 0,54 €/m²

Einbauküche vorhanden = + 0,28 €/m²

Einbauküche ab 2010 eingebaut = + 0,28 €/m²

Wohnung stufenfrei erreichbar = + 0,23 €/m²

Merkmale der Sanitärausstattung:

Kein Fenster = - 3 Punkte

Lüftungsanlage (mindestens Abluft) = +2 Punkte

Fußbodenheizung = + 3 Punkte

Errechnung Zu-/Abschlag der Sanitärausstattung:

-3 Punkte + 2 Punkte + 3 Punkte = + 2 Punkte = + 0,31 €/m²

Berechnung der durchschnittlichen vergleichbaren Nettokaltmiete/m² aus den vorgenannten Werten:

9,30 €/m² + 0,66 €/m² + 0,43 €/m² + 0,54 €/m² + 0,28 €/m² + 0,28 €/m² + 0,23 €/m² + 0,31 €/m² = 12,03 €/m²

Zur Zweitwohnungssteuer heranzuziehende Jahresnettokaltmiete =

Wohnfläche x vergleichbare Nettokaltmiete/m² x 12 (Monate) =

68 m² x 12,03 €/m² = 818,04 € x 12 (Monate) = 9.816,48 €

Sie beträgt 20 % der Jahresnettostandplatzmiete.

Für einen Standplatz, der im Eigentum des Steuerpflichtigen steht oder der dem Steuerpflichtigen unentgeltlich überlassen wird bzw. dessen Nutzung nur geduldet ist, wird die in vergleichbaren Fällen zu zahlende Nettostandplatzmiete für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer zugrunde gelegt.

Damit wird der wirtschaftliche Aufwand berücksichtigt, der mit dem Vorhalten einer weiteren Wohnung, in diesem Fall Mobilheim, Wohnmobil, Wohn- oder Campingwagen, für persönliche Zwecke verbunden ist.

Sollten in der Standplatzmiete nachweislich Nebenkosten oder andere Aufwendungen enthalten sein, werden zur Ermittlung der Nettostandplatzmiete angemessene Kürzungen vorgenommen.

Die Festsetzung der Zweitwohnungssteuer erfolgt auf Basis der Jahresnettokaltmiete.

Einkommen:

Abzustellen ist auf die Summe der positiven Einkünfte aller Einkunftsarten gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das sind z. B. Einkünfte aus selbstständiger Arbeit, Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, Kapitaleinkünfte oder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Im Einzelnen ist geregelt, dass

• die Zweitwohnungssteuer für das Veranlagungsjahr (Kalenderjahr) nicht erhoben wird, wenn im vorletzten Jahr (z. B. Veranlagungsjahr 2027, Summe der positiven Einkünfte aus dem Jahr 2025) die Summe der positiven Einkünfte nach § 2 EStG 29.000 € bei Alleinstehenden nicht überschritten hat.
• die Zweitwohnungssteuer für das Veranlagungsjahr (Kalenderjahr) nicht erhoben wird, wenn im vorletzten Jahr (z. B. Veranlagungsjahr 2027, Summe der positiven Einkünfte aus dem Jahr 2025) die Summe der positiven Einkünfte nach § 2 EStG bei nicht dauernd getrennt lebenden Ehegatten bzw. eine eingetragene Lebenspartnerschaft führenden Einwohnern 37.000 € nicht überschritten hat. Hat der Partner keine eigenen Einkünfte, bleibt die Freigrenze für den verheirateten oder in eingetragener Partnerschaft lebenden Zweitwohnungsinhaber bei 29.000 €. Bei eigenen Einkünften des Partners bis zu 8.000 € erhöht sich die Freigrenze für den verheirateten oder in eingetragener Partnerschaft lebenden Zweitwohnungsinhaber bis auf maximal 37.000 €. Hier wird die für die Befreiung von der Zweitwohnungssteuer maßgebliche Höhe der positiven Einkünfte wie folgt berechnet:
  Befreiungsgrenze = 29.000 € + (8.000 € - Einkünfte des Partners (max. 8.000 €)).
  Sollten die Einkünfte des Partners also 8.000 € oder mehr betragen, beträgt die für die Befreiung von der Zweitwohnungssteuer maßgebliche Höhe der positiven Einkünfte für den Steuerpflichtigen 29.000 €. 
• bei Rentenbezug der steuerfreie Teil der Rente den positiven Einkünften hinzuzurechnen ist.
• bei voraussichtlich niedrigeren Einkünften im Veranlagungsjahr von diesen auszugehen ist.
• die Zweitwohnungssteuer nicht höher als ein Drittel des Betrages festgesetzt wird, um den die Summe der positiven Einkünfte 29.000 € bzw. 37.000 € bzw. die nach obiger Berechnung bei eigenem Einkommen des Partners ermittelte Freigrenze übersteigt.

Die o.g. Zweitwohnungssteuerbefreiung kann nur auf jährlichen schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum Ende des Kalendermonates, der auf das Steuerjahr folgt, gestellt werden muss (Steuerjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028). Nach dieser Frist eingehende Anträge sind von der Stadt Rosenheim gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 7 KAG abzulehnen.

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim, insbesondere auf ihrer Website (https://www.rosenheim.de), zur Verfügung gestellt.

Weitere Informationen zur Befreiung, den rechtlichen Grundlagen und ausführliche Berechnungsbeispiele stehen auch in den Vollzugshinweisen zur Zweitwohnungssteuersatzung und in den Befreiungs-/Ermäßigungsantrag-FAQ.

Die Zweitwohnungssteuerfestsetzung erfolgt unabhängig vom Vermögen.

Nein, es gibt keine Vergünstigungen für bestimmte Personenkreise.

Es gibt auf Antrag eine Ermäßigung der Zweitwohnungssteuer für Fälle, in denen die Eigennutzung einer Zweitwohnung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen mit einer Vermietungsagentur, einem Hotelbetrieb oder einem vergleichbaren Betreiber zeitlich eingeschränkt ist.

Bei einer Eigennutzungsmöglichkeit im Veranlagungszeitraum von

a) 14 Tagen beträgt die Zweitwohnungssteuerschuld 25 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer.

b) bis zu einem Monat beträgt die Zweitwohnungssteuerschuld 50 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer.

c) bis zu zwei Monaten beträgt die Zweitwohnungssteuerschuld 75 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer.

d) mehr als zwei Monaten beträgt die Zweitwohnungssteuerschuld 100 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer.

Die o.g. Zweitwohnungssteuerermäßigung kann nur auf schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum 31. Januar, der auf das Veranlagungsjahr folgt, gestellt werden sollte (Veranlagungsjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028).

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim, insbesondere auf ihrer Website (https://www.rosenheim.de), zur Verfügung gestellt.

Weitere Informationen zur Ermäßigung und den rechtlichen Grundlagen stehen auch in den Vollzugshinweisen zur Zweitwohnungssteuersatzung und in den Befreiungs-/Ermäßigungsantrag-FAQ.

Der § 3 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim sieht folgende Befreiungen vor:

• Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen Zwecken oder für Erziehungszwecke zur Verfügung gestellt werden.
• Wohnungen in Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen und ähnliche Einrichtungen.

Diese Befreiungstatbestände sind in der Steuererklärung anzugeben und nachzuweisen.

• Aus Gründen der Erwerbstätigkeit, der (Berufs-)Ausbildung oder des Studiums gehaltene und überwiegend genutzte Nebenwohnungen von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten sowie Personen, die eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen, deren eheliche Wohnungen bzw. die den Lebensmittelpunkt bezeichnende Wohnungen sich außerhalb der Stadt Rosenheim befinden.

Diese Zweitwohnungssteuerbefreiung kann nur auf schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum 31. Januar, der auf das Steuerjahr folgt, gestellt werden sollte (Steuerjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028).

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim, insbesondere auf ihrer Website (https://www.rosenheim.de), zur Verfügung gestellt

Weitere Informationen zur Befreiung und den rechtlichen Grundlagen stehen auch in den Vollzugshinweisen zur Zweitwohnungssteuersatzung und in den Befreiungs-/Ermäßigungsantrags-FAQ.

Die Steuerpflicht für das Kalenderjahr entsteht am 1. Januar bzw. mit dem ersten Tag des auf den Beginn des Innehabens der Wohnung folgenden Monats. Sie endet mit Ablauf des Kalendermonats, in dem der Steuerpflichtige das Innehaben der Wohnung beendet.

Bei unterjährig beginnender Zweitwohnungssteuerpflicht wird für das erste Veranlagungsjahr (Kalenderjahr) eine zeitanteilige Zweitwohnungssteuer erhoben. Bei unterjährig endender Zweitwohnungssteuerpflicht wird die Zweitwohnungssteuer auf Antrag zeitanteilig erstattet.

Grundlage für die Berechnung der Zweitwohnungssteuer ist eine Steuererklärung. Die Formulare stehen ab 01.01.2027 unter www.rosenheim.de zum Download oder zum direkten Ausfüllen und zur Online-Abgabe bereit. Die Formulare stehen ebenfalls ab 01.01.2027 zur Abholung im Rathaus, Königstr. 24, 83022 Rosenheim, bereit.

Zur Abgabe der Zweitwohnungssteuererklärung ist der Inhaber einer Zweitwohnung innerhalb eines Monates nach Aufforderung oder bei Änderung des Steuermaßstabes (§ 5 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim) verpflichtet. Die Aufforderung zur Abgabe der Zweitwohnungssteuererklärung kann schriftlich oder durch amtliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Rosenheim erfolgen.

Die Zweitwohnungssteuer wird nach Erlass des Zweitwohnungssteuerbescheides erstmals innerhalb eines Monates nach Bekanntgabe des Zweitwohnungssteuerbescheides fällig. Bis zur Bekanntgabe eines nachfolgenden Zweitwohnungssteuerbescheides ist sie jeweils zum 01.07. des Jahres für das jeweils laufende Jahr zu entrichten.

Ja, zur Abgabe der Zweitwohnungssteuererklärung ist der Inhaber einer Zweitwohnung verpflichtet.

Die Zweitwohnungssteuererklärung muss einen Monat nach Aufforderung oder bei Änderung des Steuermaßstabes, z.B. Änderung der Miethöhe, Änderung der in der zuletzt abgegebenen Steuererklärung angegebenen Ausstattungsmerkmale der Wohnung, abgegeben werden.

Die Aufforderung zur Abgabe der Zweitwohnungssteuererklärung kann schriftlich oder durch amtliche Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Rosenheim erfolgen. Das Amtsblatt ist auch einzusehen auf der Website der Stadt Rosenheim oder auf der digitalen Anzeigetafel der Stadt Rosenheim vor dem Rathaus, Königstr. 24, 83022 Rosenheim.

Das amtliche Formular für die Zweitwohnungssteuererklärung wird von der Stadt Rosenheim auf der Website zur Verfügung gestellt.

Die Steuererklärung kann in den Briefkasten der Stadt Rosenheim eingeworfen, per Post an

Stadt Rosenheim, Königstr. 24, 83022 Rosenheim,

gesendet oder während der Öffnungszeiten direkt bei der Information im Erdgeschoss des Rathauses in der Königstr. 24 abgegeben werden.

Sofern die Stadt Rosenheim die Möglichkeit zur elektronischen Einreichung eröffnet, kann die Steuererklärung alternativ mit einer elektronischen Signatur eingereicht werden. Sofern die Stadt Rosenheim die Möglichkeit zur digitalen und gleichzeitig schriftformersetzenden Einreichung eröffnet, kann die Steuererklärung mit der entsprechenden Authentifizierung digital eingereicht werden.

Stellt der zur Abgabe der Steuererklärung Aufgeforderte unvollständige Daten oder keine Daten zur betroffenen Wohnung zur Verfügung, führt dies bei Steuerpflicht zu einer Schätzung der Besteuerungsgrundlagen. Nähere Informationen zum Ablauf der Schätzung finden Sie unter den Fragen „Wie bemisst sich die Zweitwohnungssteuer für Wohnungen?“ und „Wie bemisst sich die Zweitwohnungssteuer für Mobilheime, Wohnmobile, Wohn- und Campingwägen?“.

Satzungsmissachtende, steuergefährdende, steuervereitelnde, steuerverkürzende und steuerhinterziehende Tatbestände können gemäß den in Art. 10 Nr. 1 KAG i. V. m. Art. 14 ff. KAG festgelegten Straf- und Ordnungswidrigkeitstatbeständen geahndet werden.

Nein, es gibt keine Vergünstigungen für bestimmte Personenkreise.

Der § 3 Nr. 2 und Nr. 3 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim sieht folgende Befreiungen vor:

• Wohnungen, die von öffentlichen oder gemeinnützigen Trägern zu therapeutischen Zwecken oder für Erziehungszwecke zur Verfügung gestellt werden.
• Wohnungen in Alten-, Altenwohn- und Pflegeheimen, Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme pflegebedürftiger Personen und ähnliche Einrichtungen.

Wenn für Sie einer dieser Befreiungstatbestände zutrifft, geben Sie bitte Ihre Zweitwohnungssteuererklärung ab und füllen den Punkt „C Befreiungs- und Minderungstatbestände“ aus.

Nicht von der Steuerbefreiung erfasst sind Wohnungen, die Angehörigen von Patienten oder Bewohnern sowie Mitarbeitern der jeweiligen Einrichtungen entgeltlich oder unentgeltlich zur Verfügung gestellt werden.

Bitte beachten Sie, dass ein Befreiungsantrag die gleichzeitige oder bereits erfolgte Abgabe einer Zweitwohnungssteuererklärung bzw. einen vorhandenen Zweitwohnungssteuerbescheid für das betreffende zur Befreiung beantragte Steuerjahr voraussetzt.

Beachten Sie bitte auch, dass ein Befreiungsantrag nur für das zur Befreiung beantragte Steuerjahr gilt und keine Wirkung auf nachfolgende Steuerjahre hat. Ein Befreiungsantrag ist also jährlich neu für das dann betroffenen Steuerjahr zu stellen.

Der § 3 Nr. 1 der Zweitwohnungssteuersatzung der Stadt Rosenheim sieht folgende Befreiung vor:

Aus Gründen der Erwerbstätigkeit, der (Berufs-)Ausbildung oder des Studiums gehaltene und überwiegend genutzte Nebenwohnungen von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten sowie Personen, die eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen, deren eheliche Wohnungen bzw. die den Lebensmittelpunkt bezeichnende Wohnungen sich außerhalb der Stadt Rosenheim befinden.

Die Steuerbefreiung soll eine Benachteiligung von nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten sowie Personen, die eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen, vermeiden, die aus beruflichen Gründen oder zu Ausbildungszwecken eine Wohnung in der Stadt Rosenheim zum überwiegenden Aufenthalt (mehr als 50 % des Kalenderjahres) nutzen, während sich ihre Hauptwohnung in einer anderen Gemeinde befindet.

Hintergrund ist, dass § 22 Abs. 1 Bundesmeldegesetz (BMG) für Verheiratete und Personen, die eine eingetragene Lebenspartnerschaft führen, besondere Regelungen zur Bestimmung der Hauptwohnung vorsieht. Dadurch kann die Situation entstehen, dass eine aus beruflichen Gründen trotz überwiegenden Aufenthalts (mehr als 50 % des Kalenderjahres) genutzte Wohnung in Rosenheim melderechtlich als Nebenwohnung geführt werden muss und somit grundsätzlich der Zweitwohnungssteuer unterliegen würde.

Da eine durch Ehe oder Führung einer eingetragenen Lebenspartnerschaft verursachte Benachteiligung mit Art. 6 Abs. 1 Grundgesetz (GG) nicht vereinbar wäre, ist für diese Fälle eine Befreiung von der Zweitwohnungssteuer vorgesehen.

Diese Zweitwohnungssteuerbefreiung kann nur auf schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum 31. Januar, der auf das Steuerjahr folgt, gestellt werden sollte (Steuerjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028).

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim insbesondere auf ihrer Website zur Verfügung gestellt.

Als Nachweise reichen Sie mit diesem Antrag bitte das auf Sie zutreffende ein:

• Arbeitgeberbescheinigung
• Immatrikulationsbescheinigung/Studienverlaufsbescheinigung
• Schulbescheinigung
• Meldebescheinigung des zuständigen Hauptwohnungs-Meldeamts
• Sonstiges

Die Zweitwohnungssteuerfestsetzung erfolgt unabhängig vom Vermögen. Die Einkommensverhältnisse werden gemäß Art. 3 Kommunalabgabengesetz (KAG) durch eine Befreiungsmöglichkeit bei bestimmten Einkommensverhältnissen berücksichtigt. Näheres dazu finden Sie unter der Frage „Wie funktioniert die Befreiung von der Zweitwohnungssteuer gem. Art. 3 Kommunalabgabengesetz (KAG)?“.

Bitte beachten Sie, dass ein Befreiungsantrag die gleichzeitige oder bereits erfolgte Abgabe einer Zweitwohnungssteuererklärung bzw. einen vorhandenen Zweitwohnungssteuerbescheid für das betreffende zur Befreiung beantragte Steuerjahr voraussetzt.

Bitte beachten Sie auch, dass ein Befreiungsantrag nur für das zur Befreiung beantragte Steuerjahr gilt und keine Wirkung auf nachfolgende Steuerjahre hat. Ein Befreiungsantrag ist also jährlich neu für das dann betroffenen Steuerjahr zu stellen.

Betrachtet werden die sogenannten positiven Einkünfte im vorletzten Jahr vor Entstehen der Steuerpflicht gem. §§ 2 Abs. 1, 2 Abs. 2, 5a EStG (VG München, Urteil vom 21.03.2013 - M 10 K 12.3768). Diese bestehen aus der Summe der positiv lautenden sieben Einkunftsarten, z.B.

• Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft wenn > 0 (ermittelt gem. §§ 4 bis 7k und 13a EStG)
• Einkünfte aus Gewerbebetrieb wenn > 0 (ermittelt gem. §§ 4 bis 7k und 13a EStG)
• Einkünfte aus selbständiger Arbeit wenn > 0 (ermittelt gem. §§ 4 bis 7k und 13a EStG)
• Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit wenn > 0 (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 bis 9a EStG))
• Einkünfte aus Kapitalvermögen wenn > 0 (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 bis 9a EStG))
• Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung wenn > 0 ((Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 bis 9a EStG))
• Sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 EStG wenn > 0 (Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§§ 8 bis 9a EStG)).

Bezieht der Steuerpflichtige Leistungen nach § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a oder Nr. 5 Satz 2 Buchst. a EStG, ist den positiven Einkünften der nicht steuerpflichtige Anteil der Leistungen hinzuzurechnen.

Zu berücksichtigen ist bei den Einkunftsarten jeweils, wenn zutreffend, beispielsweise ein Freibetrag bei Veräußerung des Betriebs, ein Freibetrag bei Veräußerung von Kapitalanteilen, ein Versorgungsfreibetrag, ein Sparer-Freibetrag.

Gemäß Welteinkommensprinzip sind ebenso alle weltweit erzielten Einkünfte zu berücksichtigen.

Für einen alleinstehenden Steuerpflichtigen greift die Befreiungsgrenze von 29.000,00 € gemäß Art. 3 Abs. 3 Satz 2 KAG:

• Liegt die Summe aller o.g. positiven Einkünfte im vorletzten Jahr vor dem Steuerjahr bei maximal 29.000,00 €, erfolgt eine vollständige Befreiung von der Zweitwohnungssteuer.
• Liegt die Summe aller o.g. positiven Einkünfte im vorletzten Jahr vor dem Steuerjahr über 29.000,00 €, erfolgt eine teilweise Befreiung von der Zweitwohnungssteuer. Die Steuer wird durch die „Kappungsgrenze“ gemäß Art. 3 Abs. 3 Satz 6 KAG nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Summe der positiven Einkünfte 29.000,00 € übersteigt:

(Summe positive Einkünfte - Befreiungsgrenze) : 3 =

(35.000,00 € - 29.000,00 €) : 3 = 6.000,00 € : 3 = 2.000,00 €

Sollte die Zweitwohnungssteuer für das Steuerjahr 2.500,00 € betragen, würde auf diese Teilbefreiung hin der Zweitwohnungssteuerbetrag von 2.000,00 € festgesetzt.

Für einen nicht dauernd getrennt lebenden verheirateten bzw. in eingetragener Partnerschaft lebenden Steuerpflichtigen greift die Befreiungsgrenze von 29.000,00 € gemäß Art. 3 Abs. 3 Satz 2 KAG, sofern der Ehegatte oder eingetragene Partner kein eigenes Einkommen hat:

• Liegt die Summe aller o.g. positiven Einkünfte (nur des Steuerpflichtigen alleine betrachtet) im vorletzten Jahr vor dem Steuerjahr bei maximal 29.000,00 €, erfolgt eine vollständige Befreiung von der Zweitwohnungssteuer (VGH München, Urteil vom 12.11.2014 – 4 BV 13.1239).
• Liegt die Summe aller o.g. positiven Einkünfte (nur des Steuerpflichtigen alleine betrachtet) im vorletzten Jahr vor dem Steuerjahr über 29.000,00 €, erfolgt eine teilweise Befreiung von der Zweitwohnungssteuer. Die Steuer wird durch die „Kappungsgrenze“ gemäß Art. 3 Abs. 3 Satz 6 KAG nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrags, um den die Summe der positiven Einkünfte 29.000,00 € übersteigt:

(Summe positive Einkünfte - Befreiungsgrenze) : 3 =

(35.000,00 € - 29.000,00 €) : 3 = 6.000,00 € : 3 = 2.000,00 €

Sollte die Zweitwohnungssteuer für das Steuerjahr 2.500,00 € betragen, würde auf diese Teilbefreiung hin der Zweitwohnungssteuerbetrag von 2.000,00 € festgesetzt.

Wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner des Steuerpflichtigen ein eigenes Einkommen hat, steigt die Befreiungsgrenze des Steuerpflichtigen bis auf max. 37.000,00 € (VGH München, Urteil v. 12.11.2014 – 4 BV 13.1239):

Berechnung Befreiungsgrenze lt. Rechtsprechung:

Befreiungsgrenze = 29.000,00 € + (8.000,00 € - Einkünfte Partner (max. 8.000,00 €))

Beispiel:

Steuerpflichtiger: Summe positive Einkünfte 35.000,00 €,

Ehegatte: Summe positive Einkünfte 4.000,00 €,

Befreiungsgrenze des Steuerpflichtigen:

29.000,00 € + (8.000,00 € - 4.000,00 € (Ehegatteneinkünfte)) = 33.000,00 €

Der Steuerpflichtige wäre in diesem Fall steuerpflichtig, da sein Einkommen den errechneten Freibetrag von 33.000,00 € übersteigt!

Nun greift die „Kappungsgrenze“:

Gemäß Art. 3 Abs. 3 Satz 6 KAG wird die Zweitwohnungssteuer nicht höher festgesetzt als ein Drittel des Betrages, um den die Summe der positiven Einkünfte die jeweils maßgebliche Befreiungsgrenze übersteigt:

Fortführung obiges Beispiel:

Maximale Steuerfestsetzung:

(Summe positive Einkünfte - errechnete Befreiungsgrenze des Steuerpflichtigen) : 3 =

(35.000,00 € - 33.000,00 €) : 3 = 2.000,00 € : 3 = 666,67 €

Sollte die Zweitwohnungssteuer für das Steuerjahr 2.500,00 € betragen, würde auf diese Teilbefreiung hin der Zweitwohnungssteuerbetrag von 666,67 € festgesetzt.

Weist der Steuerpflichtige für das aktuell laufende Steuerjahr voraussichtlich niedrigere Einkünfte nach, ist im aktuell laufenden Steuerjahr von diesen auszugehen.

Diese Zweitwohnungssteuerbefreiung kann nur auf jährlichen schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum Ende des Kalendermonates, der auf das Steuerjahr folgt, gestellt werden muss (Steuerjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028). Diese Frist ist eine sog. Ausschlussfrist ohne Möglichkeit der Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand, d.h. nach dieser Frist eingehende Anträge sind von der Stadt Rosenheim gem. Art. 3 Abs. 3 Satz 7 KAG abzulehnen.

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim insbesondere auf ihrer Website zur Verfügung gestellt.

Als Nachweise reichen Sie mit diesem Antrag bitte die auf Sie zutreffenden Unterlagen vom jeweils vorletzten Jahr (z.B. für 2027 der Einkommensteuerbescheid von 2025) ein:

• vollständiger Einkommensteuerbescheid (alle Seiten),
• Einnahme-/Überschussrechnung oder Gewinn- und Verlustrechnung.

Wenn Sie über keinen Einkommensteuerbescheid verfügen:

• elektronische Lohnsteuerbescheinigung,
• Nichtveranlagungsbescheid vom Finanzamt,
• Gehaltsnachweise/Einkommensnachweise,
• Aufstellung Ihrer ausländischen Einkünfte,
• Rentenbescheide (Alters-, Berufsunfähigkeits-, Unfall-, Halbwaisen-, Betriebsrenten),
• BAföG-Bescheid,
• Mutterschafts-, Eltern-, Familiengeld-Bescheide,
• Minijobvertrag,
• sonstige aussagekräftige Nachweise.

Es gibt auf Antrag eine Ermäßigung der Zweitwohnungssteuer für Fälle, in denen die Eigennutzung einer Zweitwohnung aufgrund vertraglicher Vereinbarungen mit einer Vermietungsagentur, einem Hotelbetrieb oder einem vergleichbaren Betreiber zeitlich eingeschränkt ist. Näheres dazu finden Sie unter der Frage „Wie funktioniert die Ermäßigung der Zweitwohnungssteuer gem. § 6 Abs. 2 ZwStS?“.

Bitte beachten Sie, dass ein Ermäßigungsantrag die gleichzeitige oder bereits erfolgte Abgabe einer Zweitwohnungssteuererklärung bzw. einen vorhandenen Zweitwohnungssteuerbescheid für das betreffende zur Ermäßigung beantragte Steuerjahr voraussetzt.

Bitte beachten Sie auch, dass ein Ermäßigungsantrag nur für das zur Ermäßigung beantragte Steuerjahr gilt und keine Wirkung auf nachfolgende Steuerjahre hat. Ein Ermäßigungsantrag ist also jährlich neu für das dann betroffenen Steuerjahr zu stellen.

Ist zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuerschuld die Verfügbarkeit der Zweitwohnung für Zwecke der persönlichen Lebensführung aufgrund eines Vertrages mit einer Vermietungsagentur, einem Hotelbetrieb oder einem vergleichbaren Betreiber zwecks Weitervermietung zeitlich begrenzt, beträgt die Zweitwohnungssteuerschuld bei einer Eigennutzungsmöglichkeit im Veranlagungszeitraum von

a) 14 Tagen: 25 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer,

b) bis zu einem Monat: 50 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer,

c) bis zu zwei Monaten: 75 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer,

d) mehr als zwei Monaten: 100 v. H. der festgesetzten Zweitwohnungssteuer.

Die Festsetzung einer vollumfänglichen Zweitwohnungssteuer unter Zugrundelegung der gesamten Jahresnettokaltmiete ist nach der Rechtsprechung (siehe Beschluss des BayVGH vom 11.06.2010, Az. 4 B 09.2092, zuletzt bestätigt durch Urteil des VG Augsburg vom 05.10.2016, Az. 6 K 15.1165) rechtswidrig, wenn die vertraglich mögliche Eigennutzung der Zweitwohnung auf höchstens vier Wochen im Jahr beschränkt ist. Der in Stufen gestaltete Tarif trägt dieser Rechtsprechung Rechnung, indem die Höhe der Steuer an die im Veranlagungszeitraum bestehende Eigennutzungsmöglichkeit anknüpft. Gleichzeitig kommt die Stadt Rosenheim dem Steuerpflichtigen dadurch entgegen, dass die Zweitwohnungssteuer erst bei einer Eigennutzungsmöglichkeit von mehr als zwei Monaten in voller Höhe festgesetzt wird.

Die o.g. Zweitwohnungssteuerermäßigung kann nur auf schriftlichen Antrag erfolgen, der bis zum 31. Januar, der auf das Veranlagungsjahr folgt, gestellt werden sollte (Veranlagungsjahr 2027: Antragstellung bis 31.01.2028).

Der Antrag ist bei der für die Zweitwohnungssteuer zuständigen Stelle bei der Stadt Rosenheim (Amt für Beteiligungen, Steuern und Abgaben, Sachgebiet Steuern) zu stellen. Das hierfür vorgesehene amtliche Formular wird von der Stadt Rosenheim insbesondere auf ihrer Website (https://www.rosenheim.de) zur Verfügung gestellt.

Als Nachweise reichen Sie mit diesem Antrag bitte ein:

• Mietvermittlungsvertrag,
• Belegungsübersicht für das zur Ermäßigung beantragte Steuerjahr,
• sonstige aussagekräftige Nachweise.

Das amtliche Formular für den Befreiungs-/Ermäßigungsantrag wird von der Stadt Rosenheim auf der Website zur Verfügung gestellt.

Der Befreiungs-/Ermäßigungsantrag kann in den Briefkasten der Stadt Rosenheim eingeworfen, per Post an

Stadt Rosenheim, Königstr. 24, 83022 Rosenheim,

gesendet oder während der Öffnungszeiten direkt bei der Information im Erdgeschoss des Rathauses in der Königstr. 24 abgegeben werden.

Sofern die Stadt Rosenheim die Möglichkeit zur elektronischen Einreichung eröffnet, kann der Befreiungs-/Ermäßigungsantrag alternativ mit einer elektronischen Signatur eingereicht werden. Sofern die Stadt Rosenheim die Möglichkeit zur digitalen und gleichzeitig schriftformersetzenden Einreichung eröffnet, kann der Befreiungs-/Ermäßigungsantrag mit der entsprechenden Authentifizierung digital eingereicht werden.